Grondbeleid

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste (BBV, artikel 16):
a   een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
b   een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
c   een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
d   een onderbouwing van de geraamde winstneming;
e   de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.
Bij het uitwerken van deze paragraaf volgen we de elementen van het BBV.

De grondexploitatie is onderdeel van de bedrijfsvoering en dient een positieve bijdrage aan de gemeente en gemeenschap te leveren. Eventuele winsten worden ingezet om het voorzieningenniveau te versterken. Ook levert een actief grondbedrijf een positieve impuls aan de regionale economische activiteit.

De uitvoering van het grondbeleid wordt gebaseerd op de nota Grondbeleid 2020-2026 zoals die in 2020 is vastgesteld (rb. 27 augustus 2020). Doel van de nota is het formuleren van een integraal beleidskader om het totale grondexploitatieproces te beheersen, te bewaken en af te stemmen op alle relevante beleidskaders, zodat een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid kan worden gevoerd.

Naast het meerjarige beleid, wordt elk jaar een Grondnota gemaakt waarin de ontwikkelingen van de complexen in beeld wordt gebracht. De meest recente Grondnota is door de gemeenteraad vastgesteld op 10 november 2022.

Exploitaties
De gemeente Laarbeek heeft momenteel de volgende plannen in exploitatie:

Met het vaststellen van de jaarlijkse Grondnota worden ook de verschillende grondprijzen vastgesteld. De volgende prijzen worden gehanteerd:

Indexering kosten : voor de indexering van de nog te maken kosten bouw- en woonrijp maken is voor 2022 een percentage van 9% aangehouden en voor 2023 6%. Voor de overige jaren wordt een percentage 2% aangehouden. De grote stijging is noodzakelijk vanwege de sterke stijging van kosten van bouwmaterialen als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de verstoorde internationale productieketens door de Corona lockdowns. Ook de stijgende energie- en personeelskosten alsmede de personeelstekorten in de bouwsector spelen mee.

Ook de overige kosten in de grondexploitaties zijn onderhevig aan flinke stijgingen. Voor 2022 wordt rekening gehouden met een indexering van 8,5% en voor 2023 met 6%.

Indexering grondprijs : de grondprijs voor 2023 voor woningbouw in de vrije sector wordt met 8% (€ 25) verhoogd en voor sociale huur met € 17 (7,7%). Deze stijging is forser dan andere jaren en mede op basis van extern advies tot stand gekomen. De stijging wordt gezien als marktconform en is ook noodzakelijk om de forse kostprijsontwikkeling in de grondexploitaties enigzins het hoofd te kunnen bieden.
Met de nullijn voor gronden in de sociale koopsector wordt geprobeerd om initiatieven in deze sector betaalbaar te houden.

Op basis van vraag en aanbod en een extern advies, wordt de grondprijs voor bedrijfsgrond op Bemmer IV in de zichtzone verhoogd naar € 195,- per m² excl. BTW (+€ 10) en in de overige zones naar € 170,- per m² (+ € 10).

Rekenrente : de toerekening van de rentekosten vindt plaats op basis van de ‘Notitie Rente 2017’ zoals deze door de commissie BBV is opgesteld. De rekenrente voor 2022 is vastgesteld op 0,45% en voor 2023 op 0,44%. 0,5% wordt aangehouden voor 2025 en vervolgens stijgt de rente jaarlijks met 0,05%.

Bij het opmaken van de programmaverantwoording wordt elk jaar een actueel beeld geschetst van de lopende complexen. De actuele prognose wordt afgezet tegen de prognose zoals die is gemaakt voor de actuele Grondnota.

De actuele ontwikkelingen van de diverse complexen zijn vertrouwelijk voor intern gebruik te raadplegen in de bijlage Managementrapportage (MARAP) Grondexploitaties Jaarrekening 2022. Bij deze jaarrekening wordt voor het eerst gewerkt met een MARAP om onder andere raadsleden meer inzicht en details te geven wat betreft de complexen.

Vanaf 2016 is sprake van verplichte winstneming bij de complexen die dit kunnen dragen. Volgens Besluit Begroting en Verantwoording moet deze verplichte winstneming plaats vinden aan de hand van de POC-methode (percentage of completion). Voor de bepaling van de winst wordt per complex gebruik gemaakt van de volgende formule: Percentage gemaakte kosten van de totaal kosten * percentage gemaakte opbrengsten van de totale opbrengsten * nog te verwachten positief resultaat.

De winst die voor 2022 genomen moet worden bedraagt € - 25.833,50. Dit bedrag wordt uit de Reserve Grondexploitatierisico onttrokken. Dit bedrag is opgebouwd uit:

Voor het opvangen van de risico’s is een reserve Grondexploitatierisico gevormd. Deze reserve fungeert als bedrijfsbuffer voor het opvangen van risico's die inherent zijn aan de bouwgrondexploitatie. De stand van deze reserve per 31 december 2022 bedraagt € 4.893.901. Dit bedrag is inclusief toevoegingen zoals de winstnemingen 2022 en inclusief onttrekkingen zoals te betalen Vennootschapsbelasting en vorming van verliesvoorzieningen.

In 2022 is een Monte Carlo Risicoanalyse uitgevoerd waarbij een inschatting gemaakt is van de risico’s binnen de grondexploitaties. Uit deze analyse bleek dat een risicobuffer van € 2,6 miljoen vereist is om met een zekerheidsmarge van 90% de geïnventariseerde risico’s op te vangen (Grondnota 2022 pagina 14).
Vanwege ontwikkelingen wordt er een extra verlies van € 0,5 miljoen voorzien bij de strategische gronden. Vanwege het voorzichtigheidsbeginsel wordt dit voorziene extra verlies meegenomen in de benodigde risicobuffer. Dit betekent dat er een totale risicobuffer van € 3,1 miljoen benodigd is.

Plafond hoogte Reserve Grondexploitatierisico
Met het vaststellen van de Grondnota 2020 is een plafond voor de hoogte van de Reserve Grondexploitatierisico ingevoerd. Dit plafond bedraagt de gekwantificeerde risico's in de Monte Carlo Analyse vermeerderd met een gefixeerd bedrag van € 2 miljoen. Dit plafond is voldoende om tegenvallers af te kunnen dekken, een doeltreffend grondbedrijf te kunnen voeren passend bij de doelstellingen van het grondbeleid en toekomstig verschuldigde Vennootschapsbelasting te kunnen voldoen.

Conform het beleid dient de Reserve Grondexploitatierisico per 31-12-2022 minimaal € 3,1 miljoen te bedragen. Het maximale bedrag mag per 31-12-2022 € 5,1 miljoen bedragen (€ 2,6 miljoen vanuit Monte Carlo-analyse, € 0,5 miljoen extra risico strategische gronden en vermeerderd met € 2 miljoen). De Reserve Grondexploitatierisico is voor nu dus nog voldoende om de risico's af te dekken.

Wel wordt verwacht gezien de ontwikkelingen en al bestaande claims op de reserve dat richting de toekomst de Reserve niet meer toereikend zal zijn om de risico's af te dekken.

Om de twee jaar wordt een Monte Carlo analyse uitgevoerd van de meest risicovolle projecten. Meest recent is dit in september 2022 gedaan. Zoals verwacht zijn de risico’s iets groter geworden en dan met name voor de strategische gronden.                                          
De meest recente Monte Carlo Risicoanalyse is aan de gemeenteraad verstrekt bij de Grondnota 2022.